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IMR 01/2017

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  • Autor: Michael Mayer

    Anwälte sind auch nur Menschen. Folglich neigen auch viele von ihnen dazu, Fristen bis zum letzten Augenblick auszunutzen. Und so kommt es denn auch, wie es kommen muss: Das Fax auf der Gegenseite ist ständig besetzt, das eigene Fax defekt, die Übertragung dauert länger als erwartet etc. Der folgende Aufsatz soll sich mit den Problemen rund um das Thema Fax beschäftigen. Er ist im Prinzip eine Zusammenfassung der bisher in der IMR und IBR hierzu erschienenen Entscheidungen. Teil 1 beschäftigte sich vor allem mit den technischen Fragen im weiteren Sinne rund um das Fax. Der nun vorliegende Teil 2 behandelt die notwendige Kanzleiorganisation bei der Arbeit mit dem Faxgerät, die vor allem seitens der Gerichte an den Rechtsanwalt gestellt werden.

  • Autor: BGH, Urteil vom 9.11.2016 - VIII ZR 73/16

    1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

    2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwer wiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt.

  • Autor: BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15

    1. Für eine Eigenbedarfskündigung reicht eine sog. "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, nicht aus.

    2. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

    3. Der Eigenbedarf muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.

    4. Eigenbedarf liegt nicht vor, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die Wohnung einzuziehen.

    5. Dabei stellt der zeitliche Ablauf ein deutliches Anzeichen dafür dar, ob ein Nutzungswunsch der Bedarfsperson noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 7.9.2016 - 65 S 79/16

    1. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete genügt die
    Bezugnahme und Beifügung des maßgeblichen Mietspiegels.

    2. Es ist für die formalen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen unschädlich, wenn der
    Vermieter zugleich (auch ohne Begründung) bezweifelt, dass der bestehende Mietspiegel als
    Erkenntnisquelle für die Vergleichsmiete dient. Der Vermieter hat ein Wahlrecht des Begründungsmittels.

    3. Die Begründung dient nur dazu, dass der Mieter die zur Prüfung des Mieterhöhungsverlangens
    notwendigen Informationen erhält. Die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens muss der
    Vermieter im Streitfall darlegen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 9.8.2016 - 18 S 111/15

    1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 als sog. "einfachem Mietspiegel" ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.

    2. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Aufwand niemals
    wissenschaftlich exakt ermittelt werden, auch im Gutachten eines Sachverständigen wird nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen sind.

    3. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.

  • Autor: AG Frankenthal, Urteil vom 21.7.2016 - 3a C 183/16

    1. Die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung ohne Zustimmung des
    Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass die Anbringung ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist.

    2. In einem Mietverhältnis wird dem grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen (Breitband-)Kabelanschluss bereitstellt, wenn so ein ausreichender Zugang zu Programmen aus dem Heimatland des Mieters besteht.

    3. Nichts anderes gilt, wenn der Mieter Heimatsender ohne nennenswerte Schwierigkeiten über das Internet empfangen kann.

  • Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 8.9.2016 - 218 C 165/16

    Werden per Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne empfangene Fernseh- und
    Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der Mieter weitergeleitet, ist die Weiterübertragung eine öffentliche Wiedergabe (§ 15 UrhG).

  • Autor: AG Neukölln, Urteil vom 7.6.2016 - 11 C 314/15

    1. Die Schließung der Müllabwurfanlage und des Müllhebeschachtes stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar.

    2. Auch die Erweiterung des bestehenden Müllplatzes und die Errichtung von Recyclingsammelstellen stellen keine Modernisierungen dar.

    3. Eine Erhöhung des Gebrauchswerts oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
    liegt nicht vor.

    4. Eine Erhöhung der Miete wegen vorgenannter Maßnahmen scheidet aus.

  • Autor: AG Neunkirchen, Urteil vom 18.10.2016 - 13 C 799/15

    1. Ergibt die Betriebskostenabrechnung rechnerisch einen Nachzahlungsanspruch, muss der Vermieter zunächst alle geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigen. Angezweifelte Einzelpositionen (hier: Kaminkehrer) sind nachzuweisen. Geschätzte Kosten für Heizstrom dürfen nur angesetzt werden, wenn die Grundlagen der Schätzung dargelegt werden und nachvollziehbar sind.

    2. Ein Achselzucken des Mieters auf die Erklärung des Vermieters, wie er bei der Abrechnung verfahren will, kann nicht als Zustimmung interpretiert werden.

    3. Ein verbleibender Betriebskostennachzahlungsanspruch kann nach Auszug des Mieters mit einer geleisteten und abrechnungsreifen Kaution aufgerechnet werden.

  • Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 1.7.2015 - 10 C 326/14

    1. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete vor Rechtshängigkeit begleicht.

    2. Durch die Zahlung wird auch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

    3. Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst aufgrund des Wortlauts "die Kündigung" auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete.

  • Autor: BGH, Urteil vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15

    Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 -XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

  • Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.8.2016 - 24 U 25/16

    1. Zwar kann ein Anspruch des Vermieters auf Verzinsung der wegen Abrechnungsreife nicht mehr durchsetzbaren Nebenkostenvorauszahlungen bestehen. Der Anspruch entfällt jedoch, wenn er unabhängig von der eingetretenen Abrechnungsreife einredebehaftet ist, weil das den Verzug ausschließt.

    2. Zum Anspruch des Mieters von Geschäftsräumen auf Herabsetzung von Nebenkostenvorauszahlungen.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.8.2016 - 24 U 25/16

    Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch Allgemeine Ge-
    schäftsbedingungen die Verpflichtung auferlegt wird, "ausreichende Versicherungen" abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offenbleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.

  • Autor: LG Aachen, Urteil vom 9.3.2016 - 8 O 355/15

    Ein Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn er keine Rechnung erhält, die alle Angaben nach
    § 14 UStG enthält und ihm den Vorsteuerabzug ermöglicht.

  • Autor: AG Pforzheim, Urteil vom 17.3.2016 - 9 C 304/15

    Wird eine Mietsache nach dem "Berliner Modell" geräumt, so hat der Mieter gegen den Vermieter
    keinen Anspruch auf Abrechnung des Mietverhältnisses, wenn feststeht, dass die Forderungen des
    Vermieters diejenigen des Mieters übersteigen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 221/15

    Der Ersteher eines Wohnungseigentums verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er den Gebrauch durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2
    Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 221/15

    § 15 Abs. 3 WEG ist eine spezielle schuldrechtliche Anspruchsgrundlage bei unzulässigem Gebrauch bzw. bei Vereitelung des zulässigen Gebrauchs (§ 14 Nr. 1, 2 WEG) im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 2.3.2016 - 2-13-S 151/13

    Lässt ein Sondereigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, obwohl die Eigentümergemeinschaft dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm die Kosten hierfür nicht erstatten.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 13.4.2016 - 318 S 62/15

    1.Vermietet ein Alleineigentümer einheitlich eine Wohnung mit einem Kellerraum und ordnet mit der Aufteilung in Wohnungseigentum den Keller einer anderen Wohnung zu, bilden die Sondereigentümer der Wohnung und des Kellers - als Vermieter - eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB.

    2.Das Sondereigentum an dem Keller wird nicht beeinträchtigt, soweit der Keller vom Mieter zweckentsprechend genutzt wird.

    3.Zumindest in diesem Fall kann eine Mitwirkung an einer isolierten Kündigung des Kellerraums vom Eigentümer, in dessen Sondereigentum der Kellerraum steht, nicht verlangt werden.

  • Autor: AG Kassel, Urteil vom 9.6.2016 - 800 C 5349/15

    Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

  • Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 9.6.2016 - 29 C 53/15

    1. Fenster - auch Dachfenster - einschließlich ihrer Innenseiten sind zwar zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb grundsätzlich die Gemeinschaft für ihre Reparatur bzw. Sanierung zuständig ist und die diesbezüglichen Kosten zu tragen hat. Jedoch können die Eigentümer durch eine klare und eindeutige Regelung von der Zuordnung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nebst Kostentragung abweichen.

    2. Es wird zwar vermutet, dass ein Ladungsmangel für die angefochtene Entscheidung kausal war. Jedoch müssen die Voraussetzungen für die Kausalitätsvermutung schlüssig vorgetragen werden, wozu auch zählt, dass der nicht eingeladene Eigentümer gegen den Beschluss gestimmt hätte und/oder das Abstimmungsverhalten der anderen Teilnehmer hätte beeinflussen können.

    3.Wird ein Beschluss von einem Eigentümer nicht angefochten, spricht dies dafür, dass das Abstimmungsergebnis seinem Willen entsprach.

  • Autor: AG Besigheim, Urteil vom 13.5.2016 - 7 C 752/14

    1. Ein Beschluss zur Festsetzung eines pauschalen Geldbetrags für den Heizungsstrom pro Jahr ist wegen Verstoßes gegen § 6 Abs. 1, § 7 Abs. 4 HeizkostenV unwirksam.

    2. Liegen Ringleitungen weitestgehend ungedämmt im Fußbodenaufbau, ist allein eine Kostenverteilung von 50% zu 50% der Verbrauchskosten und Grundkosten zueinander gem. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV angemessen. Hiervon abweichende Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind ungültig.

  • Autor: AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 27.5.2016 - 883 C 11/14

    1. Wird die Auftragsvergabe durch die Gemeinschaft auf die Verwaltung nebst Beirat delegiert, scheiden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter wegen Pflichtverletzung grundsätzlich aus.

    2. Der Verwalter schuldet regelmäßig keine bauleitende Überwachung.

  • Autor: AG Münster, Urteil vom 15.3.2016 - 35 C 172/15

    Die Änderung der Rechtsform des Verwalters von einer Kommanditgesellschaft mit einer natürlichen Person als persönlich haftendem Komplementär zu einer Kommanditgesellschaft mit einer GmbH als Komplementär kann im Einzelfall zum Erlöschen des Verwalteramts führen.

  • Autor: BGH, Beschluss vom 12.10.2016 - V ZB 198/15

    1. § 878 BGB (nachträgliche Verfügungsbeschränkung) ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind deshalb unbeachtlich.

    2. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis
    aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschrän-
    kung des teilenden Grundstückseigentümers.

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