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IMR 09/2017

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  • Autor: Dominique Riechmann
  • Autor: BGH, Urteil vom 14.6.2017 - VIII ZR 76/16

    1. Hat sich der Mieter individualvertraglich in einem Mietvertrag verpflichtet, dem Vermieter
    eine notarielle Urkunde mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Mietforderung
    zu übergeben, so handelt es sich hierbei nicht um eine Mietsicherheit gem. § 551 BGB.

    2. Eine solche Vereinbarung ist deshalb auch dann wirksam, wenn der Mieter bereits eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten geleistet hat.

    3. Zumindest bei geschäftserfahrenen Mietern, die wegen längeren Auslandsaufenthalts keine
    Schufa-Auskunft vorlegen können, ist eine solche Individualvereinbarung nicht sittenwidrig.

    4. Ob eine solche Verpflichtung auch formularvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 12.7.2017 - VIII ZR 214/16

    1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des
    Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteil vom 05.10.2005 - VIII ZR 57/05, IBR 2006, 178).

    2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des
    Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteil vom
    02.11.2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140, Rz. 25).

    3. In diesen Fällen kommt ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch in Betracht,
    der aber voraussetzt, dass der Mieter die Wohnung auch genutzt hat.

    ...

  • Autor: KG, Beschluss vom 2.8.2017 - 19 W 102/17

    Gibt es nach dem Tod eines Mieters keine Erben, kann der Vermieter (auch) zum Zwecke der Räumung der Mietsache die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Fehlendes Nachlassvermögen steht der Anordnung nicht entgegen.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 23.5.2017 - 67 S 416/16

    1. Ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung durchzuführen, kann der Mieter den angebotenen Anstrich ablehnen und stattdessen
    die Verwendung einer ihm genehmen Farbe verlangen.

    2. Die Wohnung als verfassungsrechtlich geschützter Bereich zur selbstbestimmten Lebensgestaltung gebietet es, dem Mieter einen weitgehenden Ermessensspielraum in Hinblick auf die geschmackliche Dekoration zuzubilligen.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 16.5.2017 - 67 S 119/17

    Die Aufnahme der Lebensgefährtin eines Wohnungsmieters in die Mietsache ohne vorherige Genehmigung des Vermieters oder Anzeige der Aufnahme berechtigt den Vermieter nicht zum Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung, wenn das Mietverhältnis langjährig unbeanstandet geführt wurde.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 3.2.2017 - 67 S 395/16

    1. Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzinszahlungen i.H.v. 1.204,82 Euro rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstands vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.

    2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Mahnung trägt im Rahmen des § 573
    Abs. 1 Nr. 1 BGB der Vermieter.

  • Autor: AG Arnstadt, Urteil vom 23.2.201 7 - 1 C 156/16

    1. Sofern die Parteien keine anderweitige Vereinbarung treffen, sind die Betriebskosten (hier: Abfallgebühren) nach Wohnfläche umzulegen.

    2. Wurden in früheren Betriebskostenabrechnungen die Abfallgebühren nach Personenzahl umgelegt, kann allein das unbeanstandete Bezahlen der Abrechnungen nicht als stillschweigende
    Vereinbarung eines Umlageschlüssels angesehen werden.

    3. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart (hier: Hausmeisterkosten) sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Kosten ausweist.

  • Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 6.7.2017 - 102 C 86/17

    1. Die Gerüst- und Fassadenarbeiten an einem Wohnhaus berechtigen den Mieter zu einer pauschalen Mietminderung i.H.v. 11,4%. Denn es liegt in der Natur der Sache, dass eine Baustelle erheblichen Lärm und Staub verursacht und ein Gerüst immer zu einer Verdunkelung der Wohnung führt.

    2. Erklärt der Mieter keinen Vorbehalt, ist er gem. § 814 BGB mit der Aufrechnung mit überzahlten Mieten ausgeschlossen.

    3. Die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten aufgrund der Zurückweisung einer fehlerhaften Rechtsauffassung ist wegen der Schadensminderungspflicht des Vermieters nicht erforderlich und geboten.

  • Autor: AG Pforzheim, Urteil vom 6.2.2017 - 6 C 260/16

    Liegt ein vom Vermieter zu vertretender Mangel nicht vor, kann ihm die Verletzung einer vertraglichen Schutzpflicht nicht vorgeworfen werden und ein Mieter hat keinen Schmerzensgeldanspruch wegen des von ihm behaupteten Körperschadens infolge "Mobbings" durch den Vermieter.

  • Autor: AG Neukölln, Urteil vom 8.3.2017 - 16 C 395/16

    1. Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache streitig, ob ein Mangel
    oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie, wonach die
    Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt ist.

    2. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit und tritt erst jetzt Bettwanzenbefall auf, ist davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann.

  • Autor: AG Mannheim, Urteil vom 3.5.2017 - 8 C 6/16

    1. Der Anspruch auf Schadensersatz (hier: wegen unberechtigt erfolgter Eigenbedarfskündigung) verjährt innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und bekannt ist.

    2. Spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung standen die Schadenspositionen (Umzugskosten und Mietzinsveränderungen) fest, so dass die
    Verjährungsfrist am Ende dieses Jahres zu laufen beginnt.

  • Autor: AG Brandenburg, Urteil vom 22.6.2017 - 31 C 112/16

    1. Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387 BGB) erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.

    2. Bei Änderung des Maßstabs der Betriebskosten (§ 556a Abs. 2 BGB) sind die bei einer (Teil-)Bruttomiete bislang enthaltenen Betriebskosten von der bisherigen Miete entsprechend vorab herabzusetzen.

  • Autor: OLG Hamm, Urteil vom 8.6.2017 - 18 U 9/17

    Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem
    bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten
    gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete), kann es sich dabei um eine überraschende Klausel i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB handeln.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 7.3.2017 - 24 U 88/16

    Zu den ersparten Aufwendungen, die sich ein Vermieter gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB anrechnen
    lassen muss, können auch Mietaufwendungen gehören, falls der Vermieter das Mietobjekt selbst
    von einem Dritten anmieten muss und ihm dafür wegen der Verhinderung seines Mieters keine
    Kosten entstehen.

  • Autor: LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016 - 7 O 139/15

    Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vertragsbestimmung, dass sich die Miete
    automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI)
    gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat, ist unwirksam.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 23.5.2017 - 67 S 110/17

    Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags durch Unterzeichnung eines mit "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gem. § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck
    in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird.

  • Autor: BGH, Urteil vom 23.6.2017 - V ZR 102/16

    Ein Teileigentümer hat aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch, dass für die in seinem Eigentum
    stehenden Räume die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind (hier: zweiter Rettungsweg). Etwas anderes gilt, wenn die Räume nicht als Aufenthaltsraum
    gebraucht werden dürfen.

  • Autor: AG Jever, Urteil vom 10.2.2017 - 5 C 53/16

    1. Außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten kann eine Leistungspflicht durch einen
    Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv begründet werden. Dafür besteht keine Beschlusskompetenz.

    2. Möglich und zulässig ist es aber, dass durch Mehrheitsbeschluss festgelegt wird, ob und in
    welchem Umfang ein nach Meinung der Eigentümermehrheit bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden soll.

    3. Der Beschluss, dass die Verwaltung ermächtigt wird, namens der Eigentümergemeinschaft einen Fachanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung zu beauftragen,
    impliziert ohne Weiteres die Vergemeinschaftung der Individualansprüche der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 3 Satz 3 WEG.

  • Autor: AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 14.10.2016 - 880 C 9/16

    1. Ein Wohnungseigentümer darf in seinem PKW keine Kamera installieren, die mittels Bewegungsmelder auslöst und Aufzeichnungen und Bilder anderer Kfz oder Personen macht, die sich
    dem Stellplatz des Wohnungseigentümers in der Tiefgarage nähern, aber sich noch auf der Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage befinden.

    2. Die Videoüberwachung von Personen und Fahrzeugen auf der Gemeinschaftsfläche in der Tiefgarage ist sowohl eine Verletzung des Miteigentumsanteils der übrigen Eigentümer als auch
    eine Verletzung ihrer Persönlichkeitsrechte.

  • Autor: AG Wismar, Urteil vom 9.5.2017 - 2 C 643/15 WEG

    Werden Einwendung gegen einen Beschluss vom Eigentümer nicht bereits in der Versammlung vorgetragen, so verstößt dessen Anfechtung gegen Treu und Glauben.

  • Autor: AG München, Urteil vom 21.12.2016 - 485 C 9796/16 WEG

    1. Nimmt der Beschluss über die Jahresabrechnung auf ein Dokument Bezug, dass weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, muss nach dem Bestimmtheitsgebot das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sein.

    2. Nimmt der Beschluss auf die Jahresabrechnung Bezug, müssen deshalb entweder Gesamt- und Einzelabrechnungen dem Protokoll anliegen oder durch Angabe des Datums die Gesamt- und Einzelabrechnungen genau bezeichnet sein.

  • Autor: AG Pinneberg, Urteil vom 21.3.2017 - 60 C 49/16

    1. Ein Wohnungseigentümer, der zum Verwalter bestellt werden soll, ist grundsätzlich stimmberechtigt, da er mit der Kandidatur zum Verwalteramt keine Privatinteressen verfolgt.

    2. Die Bestellung eines Eigentümers als Verwalter entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung spricht.

    3. Eine unberechtigte Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums sowie die faktische Herbeiführung eines Stimmenübergewichts vor der Versammlung begründen ernsthafte Zweifel an der Neutralität der Ausübung des Verwalteramts durch den Eigentümer.

  • Autor: BGH, Urteil vom 2.6.2017 - V ZR 196/16

    1. Die Duldungspflicht nach § 16a Abs. 1 NachbG-BE gilt nicht für eine die Grundstücksgrenze
    überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (hier: EnEV 2001) erfüllt.

    2. Es bleibt offen, ob § 16a Abs. 1 NachbG-BE verfassungsgemäß ist.

  • Autor: BGH, Urteil vom 2.6.2017 - V ZR 230/16

    Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist
    die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Der Anspruch auf Rückschnitt gem. Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB entsteht erst, wenn die Pflanze unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefer gelegenen Grundstücks, auf dem sie steht, und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat.

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