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IMR 10/2017

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Harald Freytag

    Während die mietrechtlichen Vorschriften im Allgemeinen bekannt sind, bestehen zum Pachtrecht
    meist wenig Kenntnisse. Zumindest die Abgrenzung zur Miete und typische Erscheinungsformen der Pacht sollten geläufig sein. Nachfolgend werden daher die Grundzüge des Pachtrechts dargestellt. Im ersten Teil geht es vor allem um die Abgrenzung zur Miete. In einem zweiten Teil werden die typischen Erscheinungsformen der Pacht vorgestellt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 19.7.2017 - VIII ZR 3/17

    1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dazu muss sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten, woran aber keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.

    2. Zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört:

    a) die Zusammenstellung der Gesamtkosten,

    b) die Angabe des Verteilerschlüssels,

    c) die Berechnung des Anteils des Mieters und

    d) der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 22.8.2017 - VIII ZR 226/16

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der ständigen Senatsrechtsprechung: Urteile vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, Rz. 17, IMR 2012, 178 = NJW 2012, 1647; vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11, Rz. 18, IMRRS 2012, 2050 = NJW-RR 2012, 977; jeweils m.w.N.; Beschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16, Rz. 12, IMR 2017, 208 = NJW 2017, 1877).

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 14.9.2017 - 67 S 149/17

    1. Eine Kammer des LG Berlin war zunächst vom doppelten Verstoß des § 556d BGB gegen Art. 3
    GG überzeugt und wollte das Verfahren aussetzen:

    a) Die Höhe der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete knüpft ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung an die örtlich sehr unterschiedlich hohe ortsübliche Vergleichsmiete an, so
    dass in Berlin der Höchstwert 2016 bei 7,14 Euro/qm und in München bei 12,48 Euro/qm liegt.

    b) Außerdem wird unzulässigerweise der Vermieter, der die Mietsache vor der Wiedervermietung
    unter Überschreitung der Mietobergrenze vermietet hat, gem. § 556e Abs. 1 BGB privilegiert.

    2. Da die verlangte Miete letztendlich aber zulässig war, ist eine Vorlage unterblieben.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 24.1.2017 - 67 S 328/16

    1. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

    2. Pflegegeld ist bei der Beurteilung des dem Mieter zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrags mit einzubeziehen - zumindest wenn die Pflege unentgeltlich durch die Kinder erfolgt und keine weiteren zusätzlichen Kosten durch die Pflege anfallen.

    3. Liegen die dem Mieter nach Abzug der bisherigen Miete zur Verfügung stehenden finanziellen
    Mittel bereits unter dem Existenzminimum, führt jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte.

    ...

  • Autor: LG Kempten, Beschluss vom 17.7.2017 - 51 S 644/17

    Die Fürsorgepflicht des Vermieters einer Tiefgarage begründet eine Nachrüstungspflicht bei
    Tiefgaragentoren, die den Sicherheitsstandards nach DIN EN 13 241-1 nicht mehr entsprechen.
    Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Änderungen von Sicherheitsvorschriften nicht sofort reagieren muss, dennoch aber durch positives Tun gefordert ist, die Mietsache so zu erhalten, dass dem Mieter kein Schaden entsteht bzw. Gefahren für das Eigentum des Mieters verhindert oder abgewendet werden.

  • Autor: LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.3.2017 - 7 S 6617/16

    1. Wiederholt leicht verspätete Mietzahlungen sind nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße der Mieter, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

    2. Das Verhalten zeigt, dass die Mieter nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf
    Dauer umzustellen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.7.2017 - 67 S 111/17

    1. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt.

    2. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den
    Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren
    Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gem. §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht.

  • Autor: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.6.2017 - 913 C 2/17

    1. Die Mietpreisbegrenzung gem. § 557e Abs. 1 Satz 1, § 556d Abs. 1 BGB findet in Hamburg
    Anwendung.

    2. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung (HbgMPBegrVO) ist als Ermächtigungsgrundlage wirksam (entgegen AG Hamburg-Altona, IMR 2017, 310).

    3. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete genügen nicht vom Vermieter angegebene
    Vergleichsmieten.

  • Autor: AG Köln, Urteil vom 27.1.2016 - 220 C 409/15

    1. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen.

    2. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen; die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten.

    3. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete.

    4. Ein Recht, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

  • Autor: AG Pforzheim, Beschluss vom 9.8.2017 - 8 C 162/17

    Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in
    diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet.

  • Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 20.7.2016 - 216 C 98/16

    1. Eine Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

    2. Sollen Balkone angebracht werden und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt werden, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten
    sein.

    3. Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter
    verdunkelt. Auch eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende
    Müllstandfläche stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar.

  • Autor: AG Zossen, Urteil vom 12.4.2017 - 5 C 156/16

    Nimmt der Vermieter für den Winterdienst ein Unternehmen in Anspruch, sind die dadurch tatsächlich entstandenen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig.

  • Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.12.2016 - 23 C 258/15

    Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so
    kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 12.7.2017 - XII ZR 26/16

    1. § 566 BGB gilt unmittelbar nur, wenn der veräußernde Grundstückseigentümer zugleich auch
    der Vermieter ist.

    2. § 566 BGB ist aber analog anzuwenden, wenn die Vermietung der Räumlichkeiten mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter selbst kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

  • Autor: OLG Köln, Urteil vom 19.5.2017 - 1 U 25/16

    1. Es liegt kein Schriftformmangel beim Fehlen eines Vertretungszusatzes bei der Namensunterschrift der Geschäftsführer einer Unternehmergesellschaft (UG) vor.

    2. Der Grundsatz einer versehentlichen Falschbezeichnung (falsa demonstratio) ist auch auf
    formgebundene Geschäfte anzuwenden.

    3. Das Mietobjekt „Ladeneinheit" umfasst neben den Ladenflächen auch den zugehörigen Kellerraum.

  • Autor: OLG Köln, Urteil vom 19.5.2017 - 1 U 25/16

    1. Nimmt der Mieter von Gewerberaum ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Maßnahmen am Mietobjekt vor, so ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag wegen dieser Eigenmächtigkeit fristlos zu kündigen, wenn das Mietobjekt durch die Baumaßnahmen erst in einen
    vertragsgemäßen Zustand versetzt wird.

    2. Gleiches muss naturgemäß gelten, wenn der Mieter die notwendigen Umbauarbeiten nicht bereits selbst vorgenommen, sondern zunächst einen diesbezüglichen Bauantrag gestellt hat.

  • Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 8.2.2017 - 5 U 1669/16

    Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses, auch eines Mietvertrags, wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat neben der Möglichkeit, das Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen zu können (§§ 314, 543, 569 BGB), einen abgrenzbaren Anwendungsbereich, weswegen der erste nicht vom zweiten Kündigungstatbestand verdrängt wird.

  • Autor: OLG Celle, Beschluss vom 27.6.2017 - 2 U 63/17

    1. Wird nach fristloser Kündigung das Türschloss der Hauseingangstür zum Bürogebäude und das Schloss am Tor der Lagerhalle einfach ausgetauscht, um dem ehemaligen Nutzer keinen Zuritt zu ermöglichen, ist das verbotene Eigenmacht.

    2. Ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes besteht auch dann, wenn es dem Berechtigten möglich ist, die tatsächliche Gewalt über einen Teil der entzogenen Mietsache auszuüben (hier: durch gewaltsames Aufbrechen des Schlosses). Bei verschlossenen Räumen kann von der
    Verschaffung des Besitzes erst dann gesprochen werden, wenn der Berechtigte ordnungsgemäßen Zugang zu sämtlichen Räumen hat und die entsprechenden Schlüssel besitzt.

    3. Im Verfahren der einstweiligen Verfügung sind Gegenanträge auf Erlass einer einstweiligen
    Verfügung zu Gunsten des Verfügungsbeklagten zumindest dann unzulässig, wenn sie einen anderen Streitgegenstand betreffen.

    ...

  • Autor: BGH, Urteil vom 14.7.2017 - V ZR 290/16

    Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte
    juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 14.7.2017 - V ZR 290/16

    Ein (beschlussgegenstandsbezogener) Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchiichen Ver-
    haltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es genügt nicht,
    wenn der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Ver-
    waltung widerspricht oder wenn der Mehrheitseigentümer eine ordnungsgemäße Beschlussfassung
    blockiert (Präzisierung von BGH, Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02, IMRRS 2003, 0036).

  • Autor: LG München I, Beschluss vom 7.2.2017 - 1 S 8801/16 WEG

    1. Soll die Kostenverteilung in der Teilungserklärung abweichend vom Gesetz geregelt werden,
    erfordert der Bestimmtheitsgrundsatz eine inhaltlich klare und eindeutige Regelung.

    2. Verbleiben bei der Auslegung (nach Grundbuchgrunclsätzen) Zweifel, bleibt es bei der gesetzlichen Kostentragung nach Miteigentumsanteilen.

  • Autor: LG München I, Beschluss vom 6.7.2016 - 1 S 1079/16 WEG

    1. Bei der Beschlussersetzungsklage gem. § 21 Abs. 8 WEG trägt die Darlegungs- und Beweislast
    für eine ausreichende Vorbefassung oder die Entbehrlichkeit der Vorbefassung der Kläger.

    2. Dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats zum TOP „Schadensersatzforderung gegen den
    Verwalter" durch Verlassen der Eigentümerversammlung die Beschlussunfähigkeit herbeigeführt haben, ist kein ausreichender Beleg dafür, dass auch eine Befassung mit dem Antrag, den
    Verwalter abzumahnen, mit hoher Wahrscheinlichkeit verhindert würde.

  • Autor: LG Krefeld, Urteil vom 3.5.2017 - 7 O 20/16

    Die Entlastung stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gem.
    § 397 Abs. 2 BGB dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können.

  • Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 31.5.2017 - 25 S 52/16

    1. Ein Beschluss ist so lange als gültig zu behandeln, bis er durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird; insofern sind auch Zinsen zu zahlen.

    2. Im Rahmen des § 91a ZPO sind deswegen dem Hausgeldschuldner die Kosten der Hausgeldklage aufzuerlegen.

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