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IMR 04/2016

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  • Autor: Henry Euba
  • Autor: BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15

    Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, IMR 2008, 75 = NJW 2008, 573 Rz. 12; vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 = NZM 2010, 576 Rz. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15

    1. Eine wirksame Betriebskostenvereinbarung liegt bereits dann vor, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten" zu tragen hat.

    2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung formularvertraglich getroffen wurde. Eine solche Vereinbarung ist nicht intransparent.

    3. Es ist auch nicht erforderlich, in der Vereinbarung auf die II. BV oder die BetrKV Bezug zu
    nehmen oder deren Betriebskostenkatalog beizufügen.

    4. Deshalb ist auch die Bezugnahme auf eine zum Zeitpunkt der Vereinbarung nicht mehr gültige gesetzliche Regelung unerheblich.

    5. Etwas anderes gilt jedoch für Betriebskostenpositionen, die als „sonstige Kosten" umgelegt werden sollen. Diese müssen genau umschrieben werden.

    6. Liegt zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung Abrechnungsreife vor, kann der Vermieter
    keine weiteren Vorauszahlungen mehr verlangen. Er muss gegebenenfalls eine Klageänderung auf den Abrechnungssaldo vornehmen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 152/15

    1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind. Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft
    in Betracht kommen.

    2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. (...)", ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert
    ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 33/15

    1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs.1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage des Vermieters angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

    2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 311/14

    1. Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 03.07.1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148).

    2. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 - 67 S 390/15

    1. § 563 Abs. 2, 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde.

    2. Ein der Beziehung zwischen Vater und Sohn ähnelndes Verhältnis ist ausreichend. Es bedarf keiner exklusiven Beziehung ähnlich einer Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt.

  • Autor: LG Potsdam, Urteil vom 25.9.2015 - 13 S 26/14

    1. Wird ein Plattenbau nach längerem Leerstand umfassend und aufwändig kernsaniert (inkl. neuer Wohnraumzuschnitte) und erreichen die Sanierungskosten die Kosten eines Neubaus, sind die dabei neu errichteten Wohnungen in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen.

    2. Soll die Miete aufgrund dieser Änderung der Baualtersklasse erhöht werden, muss dies im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden.

  • Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 5.2.2016 - 10 S 76/15

    Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzinszahlungen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, weil Streit über die Verantwortlichkeit der entstandenen Schäden besteht, der Mieter in der Vergangenheit Mietzins in erheblicher Höhe zurückgehalten und sodann im kündigungsrelevanten Intervall die Mietzinszahlung vollständig eingestellt hat.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 2.10.2015 - 63 S 184/15

    Erstellt der Vermieter eine Abrechnung von Betriebskosten nicht fristgemäß, so kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Vorschüsse auch dann fordern, wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Obwohl der Mietvertrag weiter besteht, ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.

  • Autor: LG Wuppertal, Urteil vom 5.11.2015 - 9 S 69/15

    In der vorzeitigen Wohnungsabnahme und gleichzeitigen Übergabe sämtlicher Schlüssel ist nicht der Abschluss eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags zu sehen.

  • Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.9.2015 - 41 C 630/15

    Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.

  • Autor: AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015 - 73 C 936/13

    1. Als ungedämmte Leerrohrleitung i.S.d. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann ein Heizungsrohr auch dann gelten, wenn es von Mauerwerk umhüllt und nicht offen im Raum verlegt ist.

    2. Liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem in der VDI-Richtlinie 2077 maßgeblichen Quotienten von 0,34, hat der Vermieter nicht mehr die Wahl, sondern muss die Abrechnung nach dieser Richtlinie und somit den anerkannten Regeln der Technik durchführen.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.7.2015 - 10 U 126/14

    1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung
    verlangen.

    2. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 8.10.2015 - 25 O 119/15

    1. Ein Geschäftsraummietverhältnis ist zu bejahen, wenn eine GmbH eine Immobilie zur Überlassung des Objekts an ihren Prokuristen zur überwiegenden Wohnnutzung anmietet.

    2. Tritt Zahlungsunfähigkeit des Mieters ein, so hat der Vermieter auch Anspruch auf künftige Leistung der Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe der Mieträume.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 28.10.2015 - 318 S 9/15

    Wird ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Raum einem Wohnungseigentümer - auch langfristig - vermietet, wird ihm kein „faktisches Sondernutzungsrecht" eingeräumt, wenn der Vertrag kündbar ist. Der Beschluss, einen Raum zu vermieten, kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen, wenn am Raum ein Eigenbedarf besteht, die Vermietung zu einer unzumutbaren Belästigung führt oder die Miete nicht angemessen ist.

  • Autor: LG Dortmund, Beschluss vom 26.10.2015 - 1 S 218/15

    1. Die Bezeichnung „die übrigen Eigentümer" steht für die Miteigentümer, nicht für den teilrechtsfähigen Verband.

    2. Wird ein Eigentümer vorsätzlich von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen und damit seine Teilnahme verhindert, sind die dort gefassten Beschlüsse nichtig.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 9.9.2015 - 53 S 26/15 WEG

    1. Die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen begründen kein schutzwürdiges Interesse (Rückwirkungsverbot) dahingehend, dass keine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG stattfindet.

    2. Ein schutzwürdiges Interesse ist zudem nicht gegeben, wenn der zutreffende Verteilungsschlüssel für die Jahresabrechnungen nicht angewandt worden ist.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 8.10.2015 - 36 S 16283/14 WEG

    1. Wenn die Wohngeldeinnahmen, die den größten Teil der Gesamteinnahmen ausmachen, in der Jahresabrechnung fehlen, lässt sie sich insgesamt nicht auf ihre Plausibilität hin überprüfen.

    2. Die Gemeinschaft darf Forderungen gegen einzelne Mitglieder nicht durch wiederholte Beschlussfassung vervielfachen.

  • Autor: LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.12.2015 - 11 T 16/15

    1. Die Zustimmung zu einem Gemeinschaftsbeschluss erfordert zwingend eine Klage gegen alle Eigentümer; selbst dann, wenn nur von einer Partei Widerstand erwartet wird.

    2. Vor Klageerhebung muss der Kläger sich um eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bemühen.

  • Autor: AG Laufen, Urteil vom 4.2.2016 - 2 C 565/15 WEG

    Der Eigentümer einer Eigentumswohnung darf diese normalerweise auch an Asylbewerber vermieten bzw. überlassen. Denn dies stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.

  • Autor: AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015 - 91b C 58/15

    1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in ausreichender Weise nur dadurch erfüllen, dass sie selbst für die Installation und die Wartung der Melder sorgt.

    2. Eine Delegation auf die einzelnen Eigentümer bzw. ein Beschluss dahingehend, dass die Eigentümer in Eigenleistung für die Installation und Wartung sorgen sollen, bietet keine hinreichende Gewähr für die Erfüllung der Pflicht.

  • Autor: AG Offenbach, Urteil vom 16.11.2015 - 310 C 93/13

    1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf denjenigen Eigentümern die Aufwendungen für den Austausch von Fenstern in ihren Wohnungen ersetzen, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit eines Beschlusses die Fenster auf eigene Kosten austauschten.

    2. Sie ist nicht darauf beschränkt, nur unverjährte Erstattungsansprüche zu berücksichtigen.

    3. Ein pauschaler Ausgleich für fast 30 Jahre zurückliegende Fensteraustauschmaßnahmen geht allerdings zu weit und führt zur Unwirksamkeit des Beschlusses.

  • Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 11.1.2016 - 20 C 946/15

    Erstellt der (angebliche) WEG-Verwalter keine Jahresabrechnung und führt auch keine Wohnungseigentümerversammlung durch, kann er die verauslagten Kosten nicht erstattet verlangen.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 - 514 C 71/14

    Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sie die betroffenen Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lässt. Eine Bezugnahme auf „vorliegende Jahresabrechnung" genügt nur, wenn sie als Anlage zum Protokoll genommen oder zumindest dem Datum nach genau bestimmt ist. Andernfalls ist die Beschlussfassung nichtig.

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